Műszaki leírás

Amikor az ember elhatározza, hogy saját házat szeretne, akkor egy otthonos, igényes kivitel?, gyakran egész életre szóló házról ábrándozik. A legtöbben nem is gondolják, hogy mennyi buktatóval lehet találkozni az építkezés folyamán, ami megkeserítheti az építkez? mindennapjait mind az építkezés menete, mind pedig az elkészült házban való lakás során.

Ha a következ?kben nyomon követi a tanácsainkat, ötleteinket, biztosan sok bosszúságtól, felesleges problémától kíméli meg magát.

1. Telekvásárlás: Az építkezés els? fázisa a telek megvásárlása. A napjainkban látványosan emelked? telek árak jelent?sen befolyásolják az építkezés végleges összköltségét, ezért a telek kiválasztása különös gondosságot, odafigyelést igényel. A döntés meghozatalakor, hogy hol is érdemes telket vásárolni és miként, számos paraméterre  kell odafigyelni, kifizet?d? figyelembe venni. Az els? lépésként érdemes felvenni a kapcsolatot egy ügyvéddel, akinek a segítségével ellen?rizni kell a kiszemelt ingatlan jogi hátterét, valamint az eladó személyét. Ha nem elég gyanakvó az ember, akkor bizony könnyen megütheti a bokáját, ami a kés?bbiekben milliós nagyságrend? veszteséget okozhat. A tulajdoni lap beszerzése mellett tekintsük meg a telekre vonatkozó építési el?írásokat: az Általános Rendezési Tervet ( ÁRT ), esetleg a Részletes Rendezési Tervet ( RRT ), valamint a szabályozási tervet, amit az illetékes önkormányzat építési, m?szaki osztályán szerezhetünk be. Az utóbbi két okmányból kiderül, hogy hova lehet építeni az adott telken belül és milyen feltételekkel. Így információhoz juthatunk az adott telken építhet? - önkormányzat által meghatározott - bruttó szintterület, homlokzat magasság, oldalkert és el?kert méret, valamint a telek beépíthet?ségi százalékával kapcsolatban. A tulajdoni lapon pedig az esetleges szolgalmi jogokról (közm?vek elvezetése, átjárás stb.) is tájékoztatást kaphatunk. Célszer? a telket geodétával kit?zetni a szomszédok esetleges elbirtoklása miatt. Az adásvételi szerz?dés megkötésekor, ha jogi személyt?l vásároljuk a telket, akkor ellen?rizzük az aláírási címpéldányt, a társasági szerz?dést, valamint kérjünk egy friss cégkivonatot. Akár jogi, akár magánszemélyt?l vásároljuk a telket, az eladó személyazonosságát is hitelt érdeml?en kell megvizsgálni. A személyi igazolvány mellett elkérhetjük bátran az útlevelét, esetleg jogosítványát is. Ha szerencsénk van, akkor ennyi hamis dokumentum nagy valószín?séggel nincs az "áleladó" birtokában. Ki lehet küszöbölni azt is, hogy a telket rövid határid?n belül egy tulajdonostól akár negyedik, ötödikként vásároljuk meg, aminek segítségével biztosan megszabadíthatnánk magunkat az ingatlan akár teljes vételárának összegét?l anélkül, hogy a nevünkre kerülne a kívánt telek tulajdonjoga. A Földhivatal bejegyzésében a rangsor elve érvényesül, ezért iktassuk be tulajdonjogi kérelmünket a telekre, amit a hivatal széljegyez. Az eladó számára sem jelenthet kockázatot ez a megoldás, ha az adásvételi szerz?désben rögzítjük az eladó külön nyilatkozatának a jogát a végleges tulajdonjog bejegyzésr?l, amit természetesen ? csak a vételár kifizetése után tesz majd meg. A körültekint? ügyintézés mellett a kiválasztott telek forgalmi értékében kell megállapodni, amit a fentiekben már felsorolt szempontok mellett általánosan az alábbiak befolyásolnak: Közm?vek (víz, csatorna, csapadékvíz, villany, gáz, kábeltévé). Ezek hiányában számoljunk a bekötések akár százezres nagyságrend? költségével, még akkor is, ha ezek már az utcában vannak. Abban az esetben, ha a közm?vek még az utcába sincsenek bekötve, akkor bizony nem ritkán bátran kételkedhetünk az eladó azon ígéretével kapcsolatban, hogy a közeljöv?ben ezek bevezetésre kerülnek.

Környezet: Viszonylag könnyen elbírálhatjuk telkünk értékét ezzel kapcsolatosan, ha szemrevételezzük a környez? házakat, információt gy?jtünk a szomszédok pikáns hobbijairól (fúrás-fargás, oroszlántartás...- ilyesmi ). Célszer? továbbá figyelembe venni egy közeli vegyi üzemb?l származó büdös gázok, esetleg egy közeli diszkó jelenlétét.

Fekvés: Általában lényegesen magasabb árat fizethetünk egy kit?n? panorámájú telekért, ahol viszont várhatóan az építési költségeink is magasabbak lesznek. Ha ez a telek északi fekvés?, akkor az optimális tájolás kialakítására nem számíthatunk. Mélyebben fekv? telkeknél általában a talajvíz, belvíz, kedvez?tlen klimatikus adottságok is meghatározók lehetnek.

Talajviszonyok: A kedvez?tlen talajviszonyokról szembet?n? tájékoztatást ad a környez? házak, támfalak, kerítések állapota, amik károsodásait a talajvíz, illetve a süllyedések váltották ki. A repedezésekb?l talajmozgásokra, míg a nedves, fehér sókiválásos falaknál, málladozó lábazati vakolatoknál talajvízre gyanakodhatunk. Tapasztalt mélyépítési szakember segítségével bonyolult vizsgálatok nélkül feltérképezhetjük a környék talajmechanikai adottságát, mely kedvez?tlen esetben a teljes építési költségvetésünket akár 5-15 %-kal is képes megemelni.

Tömegközlekedés, úthálózat: Jelent?sen befolyásolhatja a telek értékét a tömegközlekedés fejlett színvonala. Pozitívan képes befolyásolni továbbá a telek árát a jó min?ség? útburkolat, ami az egyedi közlekedésnél jelent különösen nagy el?nyt. Szép panorámánál felfelé kell haladni és nem mindegy, hogy télen amikor megfagy az út akkor fel tudunk-e menni? Hátrány lehet azonban, ha az ingatlanhoz túl közel fekv? nagy forgalmú út miatt jelent?s a zajterhelés, esetleg a légszennyezettség. A lakótelek megvásárlásakor nem kell illetéket fizetnünk, amennyiben négy éven belül lakóházat építünk azon. Ha olyan telket kívánunk megvásárolni, melyen átépítend?, ill. bontandó ingatlan található, akkor a vételár négymillió forintig terjed? részére 2%, míg e feletti részére 6 % illetéket vagyunk kötelesek befizetni. Amennyiben egy éven belül értékesítünk egy egyéb ingatlant, akkor csak a különbözet után kell az illetékfizetési kötelezettséget teljesíteni. Kikerülhetjük az illeték megfizetését, ha az eladó bontja le az épületet.

2. Tervezés: Építkez?k számára fennáll a lehet?ség, hogy a tervezéssel kapcsolatos szervezés több lépését összevonva komplett építési tervdokumentációt vásároljanak, vagy egyéni tervek alapján építkezzenek. Az ajánlott terv (típusterv) tipikusnak tekinthet? lakóépületek (családi házak, sorházak stb.) engedélyezési és kivitelezési terv részeit tartalmazza. Építész szakember közrem?ködésére ilyenkor is szükség van, hiszen az építtet? egyedi igényeinek megfelel? helyiségek kialakítása, valamint az épületnek a telken való elhelyezése és az engedélyezés tervez?i feladat. Ezt nevezik tervadaptációnak. Az ajánlott tervekr?l funkciók és tájegységek szerint katalógusok is kaphatók.

3. Elvi építési engedély megszerzése: Az épülettervezés els? fázisában készítsünk építési programot. Ezen program alapján a tervez? elkészíti vázlatterveit az épület funkcióinak, a telken való elhelyezésének és a fontosabb méreteinek figyelembevételével. A fenti program alapján készül el az elvi engedélyezési dokumentáció, melynek célja megállapítani, hogy a tervezett építés megfelel-e a helyszínre vonatkozó el?írásoknak, azaz kiadható-e az elvi építési engedély. Az építési engedélyt?l abban különbözik, hogy megszerzéséhez nem szükséges az építési jogosultságot igazolni. Ezt a dokumentációt az építész nyújtja be a helyi önkormányzathoz. Ha megkapjuk az elvi építési engedélyt, akkor már biztosak lehetünk abban, hogy a megálmodott építményünket a hatóság engedélyezni fogja. Az elvi építési engedély megszerzésének költsége a teljes ház bekerülési díjának kb. 0,5 %- át teszi ki (részletes leírás a tervez?i díjak és költségek mappában). Sok esetben nem kell az elvi építési engedélyt megkérni, mert tiszták az építési el?írások.

4. Építési engedély terv megszerzése: Az építési munkálatok jelent?s része hatósági engedélyhez kötött. Építési, átalakítási vagy bontási engedélyt az adott területen illetékes hatóság adhat ki, arra jogosult tervez? által készített tervdokumentáció alapján. Építési engedélyre van szükség valamennyi épület megépítéséhez, b?vítéséhez, tet?terének beépítéséhez. A bels? átalakítások közül is szükséges megszerezni az építési engedélyt abban az esetben, ha az átalakítás a homlokzatot, tartó épületszerkezetet (f?falak, födém), vagy a tet?t érinti, ill. az építmény rendeltetésének megváltoztatására irányul. Ugyancsak meg kell szerezni az építési engedélyt kerítésépítéshez (ha a kerítés közterülettel határos), szennyvíztároló építéshez, valamint olyan úszómedence telepítéséhez, melynek ?rtartalma meghaladja az 5 köbmétert, továbbá a terepszint 1 métert meghaladó megváltoztatásához és minden egyébhez, amit a helyi önkormányzat el?ír. Ha meg akarjuk kímélni magunkat a bürokrácia útveszt?iben szokásos hercehurcáktól, akkor érdemes ezeket az engedélyeztetéseket egy kalap alatt elintézni. Az építési engedély beszerzésének elmulasztása súlyos retorziókat vonhat maga után, ami pénzbírságot, bontatást és a szükséges dokumentációk beszerzésének pótlását jelenti. Az építési engedély megszerzéséhez az alábbi mellékleteket kell benyújtani.

a.) Tulajdoni lap: A benyújtott tulajdoni lap kiállításának id?pontja nem haladhatja meg a 90 napot. Abban az esetben, ha vannak tulajdonostársak, ill. haszonélvez?k, akkor az ? hozzájárulásukat is mellékelni kell. Amennyiben a tulajdonjog nem került bejegyzésre, a szerz?dést, vagy a hagyatéki végzést is csatolni kell.

b.) Hivatalos térképmásolat: A 90 napnál nem régebbi, három példányban csatolandó dokumentum másolatot a földhivatalokból szerezhetjük be.

c.) Tervek: A terveket négy példányban kell benyújtani 1:100 léptékben. A beadott tervek példányszámát emelheti, amennyiben az esetleg érintett szakhatóságok is igényt tartanak rá. Az építészeti tervhez minden esetben mellékelni kell a tervez?i nyilatkozatot, esetleg a tervezési jogosultságot igazoló építészkamarai határozatot- a helyi önkormányzat igényeinek megfelel?en. Az építészeti dokumentációnk tartalmazni fogja a helyszínrajzot, az alaprajzot, a metszeteket, valamint a homlokzati terveket. (Az építési engedély megszerzéséhez ugyan nem szükséges, de célszer? az építészt?l az asztalos konszignációt is beszerezni, ami a nyílászárók pontos paramétereit rögzíti.) A benyújtott dokumentáció szerves részét kell képezze, a h?technikai leírás és a statikai terv. Ezeket a terveket érdemes az építészünkkel elkészíttetni. A tervek elkészíttetésének költsége a házépítés teljes költségvetésének 1-1,5%- át teszi ki (részletes leírás a tervez?i díjak és költségek mappában).

d.) Közm?nyilatkozatok: Azoktól a közm?szolgáltatóktól kell beszerezni, akik közm?veit be kívánjuk kötni (pl.: víz- és csatornam?, gáz-, áram-, telefonszolgáltató, kéménysepr? ipari vállalat, kábel TV stb.).

e.) Szintvonalas helyszínrajz, fotódokumentáció: Ezen dokumentációk csatolása csak abban az esetben szükséges, ha ezt a helyi önkormányzat el?írja. A szintvonalas helyszínrajzot a 10 %-ot meghaladó lejtés? telkeknél szükséges mellékelni. A fotódokumentációt csak a kiemelt lakóövezetek esetében várják el az önkormányzatok.

f.) Szakhatósági engedélyek Az elkészült tervek alapján szerezi be az els?fokú építési hatóság a szakhatósági véleményeket (ÁNTSZ, T?zoltóság, Állategészségügyi és Élelmiszerellen?rz? Állomás, Közlekedésfelügyelet, Közútkezel? stb.). Ezekre a szakhatósági engedélyekre abban az esetben van szükség, ha a lakóházunk kett?nél több szinttel kerül megépítésre (pince nem számít bele), ill. munkahely teremt? beruházások esetén (iroda, üzlet, m?terem, stb.). A Magyarországon nem szabványos termékek felhasználásakor min?sítési jegyz?könyveket is kell csatolni. Az építési engedélyt a területileg illetékes önkormányzat m?szaki osztálya adja meg a benyújtást követ? 60 napon belül és juttatja el az építtet?nek és a telekhatárral rendelkez? szomszédoknak egyaránt. Az engedély 15 napon belül emelkedik joger?re, ha a szomszédok nem fellebbezik meg. Amennyiben sikerült jó viszonyt kialakítani a szomszédokkal és sürget az építkezés megkezdésének id?pontja, akkor praktikus megbeszélni a szomszédokkal a fellebbezésr?l való lemondásukat, így megspórolhatjuk a joger?re emelkedés eredeti 15 napos határidejét. Az engedély érvényessége két év, amit még a lejárta el?tt további egy évvel meghosszabbíthatunk. Ez id?intervallumon belül kell megkezdeni az építkezést. A befejezésre nem vonatkozik a határid?.

5. Kiviteli tervek (1:50, 1:20, 1:10): A kiviteli terv a már engedélyezett építkezés precíz m?szaki tartalmát és az alkalmazandó technológiákat határozza meg. A kiviteli terv tartalmazza a részletrajzokat, rétegrendeket és a csomópontokat. A terven fel van tüntetve a felhasználandó anyagok pontos megnevezése, anyagmin?sége. Szerepelhet továbbá a kivitelezés során alkalmazandó egyedi technológiai leírás is. Meg kell nevezni továbbá az építkezés felel?s m?szaki vezet?jét és az építkezés megkezdésének id?pontját, amit az illetékes önkormányzat m?szaki osztályán kell bejelentenünk (részletes leírás a tervez?i díjak és költségek mappában).

6. Költségvetés készítése: A kivitelezési terv alapján készül el a költségvetési kiírás, melynek tartalmaznia kell az építkezés során felhasználandó pontos anyagmennyiségeket, m?szaki paramétereket, valamint az egységekre jutó él?munka mértékét is. Ez a költségvetési kiírás jelent megfelel? alapot ahhoz, hogy az építtet? a kivitelez?kt?l árajánlatot kérjen. A költségvetés kiterjed az építészeti, az épületgépészeti, az elektromos tervezésre, konyhai tervek kivitelezésre, valamint az út, kert, kerítés stb. beruházásának költségét is magában foglalja (részletes leírás a tervez?i díjak és költségek mappában).

7. Kivitelezési szerz?dés: Az építtet? és a vállalkozó részér?l egyaránt fontos, hogy mindkét fél szempontjából korrekt szerz?dés köttessen. Minél részletesebb a terv és a kiviteli szerz?dés, annál kevesebb kés?bb a vita, a pereskedés. Azt kell els?sorban mérlegelni, hogy generálkivitelez?vel kössünk szerz?dést, vagy saját beruházásként minden fázist általunk szerzett alvállalkozókkal végeztessünk-e el illetve valamely olyan gyártóval kössünk szerzdést, amely az általa gyártott és forgalmazott terméket (készházat pl.) kulcsrakész állapotig viszi el. A kivitelezési szerz?dés megkötésében és a kés?bbi kivitelezés folyamatos ellen?rzésére ajánlatos kikérni szakemberek véleményét. A szerz?dés megkötése el?tt feltétlenül ellen?rizzük a vállalkozó nevét, címét, telephelyét. Lehet?leg olyan vállalkozóval kössünk szerz?dést, aki már hiteles referenciával rendelkezik. A szerz?désnek tartalmaznia kell a vállalt feladat pontos meghatározását, részletesen rögzített tehervállalást az építtet? és a vállalkozó részér?l egyaránt, a feladat min?ségi követelményeit és határidejét (rész- és véghatárid?k), a hibás, ill. hiányos teljesítés következményeit. A kivitelezési szerz?dés fontos paramétere a részletezett feladatvállalás összegének, fizetési módjának és ütemezésének meghatározása (kötbérre is kiterjed?en), a kivitelezés felel?s m?szaki vezet?jének rögzítése. Amennyiben generálkivitelez?vel dolgozunk alkalmazzunk saját m?szaki ellen?rt. Célszer?, ha a kifizetés ütemezésében úgy állapodunk meg a vállalkozóval, hogy a teljes kivitelezési díj 5-8 %-át a jótállási id? lejárta után (általában egy év) fizetjük ki (?pénz visszatartás?). Nagyobb összeget csak a tökéletesen elvégzett munka teljesítése után fizessünk, amir?l nyugtát, ill. átvételi elismervényt kérjünk. Általános elv az, hogy a kivitelezés során mindig és folyamatosan tartozzunk a kivitelez?nek és/vagy mesteremebernek, mert ebben az esetben tudjuk mindenképpen biztosabban érvényesíteni jogainkat. Kerüljön rögzítésre a szerz?désben a kivitelez? felel?ssége az esetleges balesetekkel, károkozással kapcsolatban. Foglaljuk írásba, továbbá a tervmódosítás és az átadás?átvétel körülményeit, valamint a garanciális kérdéseket. Az elvégzett munkálatok befejezésekor vegyünk fel átadás-átvételi jegyz?könyvet, melyben a min?ségi kifogások, hiányosságok kerüljenek rögzítésre. A jótállási id? lejárta el?tt bekövetkez? m?szaki hibákról vegyünk fel jegyz?könyvet, hogy a kés?bbiekben a vállalkozó felel?ssége egyértelm?en megállapításra kerüljön (részletes leírás a tervez?i, m?szaki ellen?ri díjak és költségek mappában).

8. Organizációs terv: Az építés optimális lebonyolítása érdekében praktikus organizációs tervet készíteni. Az organizációs terv az építés menetét térben és id?ben hangolja össze. Organizációs tervet akkor érdemes készítenünk, ha a házunkat gyorsan kívánjuk építeni, mivel ebben az esetben egyszerre több kivitelez? is dolgozik a házon, a munkák összehangolása így nehézségekbe ütközhet. Az organizációs terv magában foglalja a technológiai folyamatos sorrendjének, él?munka-, gép-, és helyigényének ütemezését. Az ütemterv segítségével a kiadások id?beni sorrendjét is megtervezhetjük. Az építkezés alatt gyakran az épít?anyagok és a hulladék tárolására, daru felállítására közterületet kell elfoglalni. Ehhez a pontos hely és id?tartam megjelölésével önkormányzati engedélyt kell kérni.

9. Használatbavételi engedély: A hosszadalmas, nem ritkán gyötrelmes építkezés befejezésekor ? amúgy levezetésképpen ? vissza van az utolsó bürokratikus eljárás. Az építési hatóság a legtöbb esetben el?írja a használatbavétel kérelmezését. Az illetékes önkormányzat m?szaki osztálya nyilvánítja a telket családi házzá, a szakhatóságok hozzájárulásai alapján, amiket a következ? helyekr?l kell beszerezni:

1. Kéménysepr? ipari vállalat és T?zoltóság

2. Gázszolgáltató

3. Víz- és Csatornam?

4. Áramszolgáltató: Szükséges mellékelni a kivitelezés felel?s m?szaki vezet?jének nyilatkozatát arról, hogy a kész épület az engedélyezési terv tartalmával megegyezik. Abban az esetben, ha a kivitelezett építmény a tervt?l eltér, de az nem érinti a teherhordó szerkezeteket és az épület küls? méreteit, megvalósulási tervet kell benyújtani. Fennmaradási engedélyt kell kérni akkor, ha az épület szerkezeti rendszere, küls? mérete vagy megjelenése eltér az engedélyezett?l.