Először is le kell szögezni, hogy a vételi jog kikötése a mai banki gyakorlatban sajnos nem tartozik a legtisztességesebb fedezetet biztosító eszközök közé. Ez egyrészt azért van így, mert a vételi jog kikötésénél megállapított vételár nem az ingatlan piaci értékéhez, hanem a kölcsön összegéhez igazodik. Másrészt a vételi jogot, mint az adásvétel speciális formáját törvényileg csak maximum 5 évre lehet kikötni, amit a bankok úgy védenek ki a hosszabb lejáratú hiteleknél, hogy a vételi jogra vonatkozó megállapodás csak a hitelszerződés felmondása után lép hatályba. Ez utóbbi gyakorlat nehezen kifogásolható, ugyanakkor a piaci értékhez képest megállapított alacsony vételár okán már támadható a vételi jogot biztosító szerződés. A Szegedi Ítélőtáblának már van is egy állásfoglalása ebben a témakörben, ami kimondja, hogy a vételi jog kikötésénél a piaci értékhez képest kirívóan alacsony vételár semmissé teheti a szerződést. Ez ugyanakkor nem jelenti azt, hogy a késedelembe esett adós erre automatikusan hivatkozhat, tehát pert kell indítania. De mielőtt ebbe belemennénk, lássuk,

…miképp érvényesítik a vételi jogot.

Miután a szerződést felmondja a bank, a vételi jog érvényesítése mindössze annyiból áll, hogy a bank küld egy tértivevényes levelet az adósnak, amelyben közli, hogy él a vételi jogával, és ez alapján a földhivatal bejegyezi a tulajdonjogot, a bank pedig a korábbi tulajdonosnak kifizeti a megállapított vételárat, amiből levonja a tőketartozást és egyéb költségeket. Az is előfordulhat, hogy a kikötött vételár nem fedezi a kintlévőséget (például a forint gyengülése miatt egy devizahitelnél), így az adós lakásának elvesztése után is tartozik a pénzintézetnek. Sokszor a bank kijelöl egy szervezetet, vállalkozást vagy akár magánszemélyt, aki helyette gyakorolja a vételi jogot. Ha minden simán megy, akkor a vételi jog gyakorlója, tehát az új tulajdonos kiköltözteti a korábbi tulajt és értékesíti az ingatlant (persze meg is tarthatja azt). Ezek az ingatlanok kerülnek ki általában a piacra jutányos áron.

Hogyan lehet védekezni a vételi jog érvényesítése ellen?

A vételi jog alapján történő tulajdonjog bejegyzés ellen nem lehet védekezni. A vételi jog kikötésénél meghatározott vevő a tulajdonjogot, hacsak formai hibák nincsenek, be tudja jegyeztetni a földhivatalnál. A tulajdonos értesítést kap a bejegyzéséről, amit először közigazgatási eljárásban tud megfellebbezni, de ez csak időhúzásra elég. Ha a vételi jogot kikötő szerződés minden szükséges kellékkel rendelkezik, nem lehet mit tenni, az ingatlant előbb-utóbb megszerzi a jogosult.

Ha viszont a kikötött vételár lényegesen eltér a piaci értéktől, akkor bírósághoz lehet fordulni. Ez azonban meglehetősen költséges, hiszen eljárási illetékként a perérték 6 százalékát kell letenni az asztalra az ügyvédi- és egyéb költségeken felül. A perindítással a tulajdoni lapra perfeljegyzés kerül, ami a további értékesítést nagyban megnehezíti. Így ugyanis a vételi jog jogosultjától vásároló befektető felvállalja azt a kockázatot, hogy a bíróság elveszi tőle az ingatlant. Jóhiszeműnek csak akkor tekinthető az új vásárló, ha a tulajdonszerzés pillanatáig nem volt perfeljegyzés a tulajdoni lapon. Ebben az esetben egy későbbi per nem befolyásolja a tulajdonszerzést. Az adós (eredeti tulajdonos) a vételi jog érvényesítése után időhatár nélkül indíthat pert. Fontos ugyanakkor, hogy az ingatlan visszaszerzésére már nincs esély, ha egy újabb, jóhiszemű vásárlóhoz került a lakás.

Árverés magánvállalkozásban

Fontos megjegyezni, hogy a vételi joggal megszerzett ingatlanokat, úgymond árverésen kínáló cégek jogi értelemben nem árverezhetnek. Ezt inkább egyfajta licitnek tekinthetjük. A lényeg, hogy itt nincs szó eredeti tulajdonszerzésről, tehát egy esetleges perfeljegyzés nem tűnik el az „árverés” után.

Kiköltöztetés

Befektetői és adósi szempontból is lényeges a kiköltöztetés kérdése a vételi jog érvényesítése után. A birtokos (adós, korábbi tulajdonos) erővel nem rakható ki a lakásból! Vagy meg kell vele állapodni vagy lakáskiürítési pert kell indítani, amit elhúzhat a bentlakók vagyoni vagy épp családi helyzete. Abban az esetben, ha a vételi jog gyakorlója vagy a tőle tulajdont szerző befektető erőszakkal akarja kiüríteni a lakást, akkor a bentlakó birtokosnak rendőrt kell hívnia, így megakadályozva a jogellenes kiköltöztetést.

Jó tanács

Ha valaki bedőlt hitelek után megmaradt lakást akar vásárolni, akkor ki kell kötnie, hogy a tulajdonjog bejegyzésekor nem lehet perfeljegyzés a tulajdoni lapon, valamint a lakásnak üresnek kell lennie. Nagyban csökkenti a kockázatokat, ha a korábbi tulajdonos nyilatkozatban erősíti meg, hogy a vételi jog érvényesítése után sem a birtokra, sem a tulajdonra nem tart igényt. Ha a fentieket nem veszi figyelembe, nem köti ki a befektető, akkor kockázatossá válhat befektetése.

Összefoglalva megállapítható, hogy a vételi jog, mint az adásvétel speciális formája, sokkal gyorsabban juttatja pénzhez a bankot hitelbedőlés esetén, mint a végrehajtási eljárás. Ezzel együtt, ha a vételi jog gyakorlása nem rendeltetésszerű, akkor a jogosult elesik a vételi jog érvényesítésének lehetőségétől.

Ingatlan és Befektetés