Az adásvétel valamely dolog tulajdonának a vételár megfizetése, tehát pénz ellenében történő átruházása.

A bírói gyakorlat szerint az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló szerződés érvényes létrejöttéhez az szükséges, hogy a szerződésről készült okirat tartalmából a felek személye, az ingatlan tulajdonjogának átruházását célzó akaratnyilvánítás kitűnjön, továbbá az okirat tartalmazza az ingatlannak és az ellenszolgáltatásnak a megjelölését, vagy ha az átruházás ingyenes, ez szintén megállapítható legyen. Egyéb kérdésben létrejött megállapodás írásba foglalásának elmaradása a szerződés érvényességét nem érinti, még akkor sem, ha az ebben való megállapodást bármelyik fél lényegesnek minősítette is.

Érvényes létrejötte

A Ptk. 365. § (3) bekezdése értelmében az ingatlan adásvételi szerződés érvényességéhez annak írásba foglalása szükséges. Az írásba foglalt szerződés érvényességének azonban nem feltétele, hogy a felek a megállapodásukat közokiratba vagy teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalják, kivéve, ha ezt külön jogszabály írja elő. Ugyan az 1997. évi CXLI. törvény 32. § (3) bekezdése azt rögzíti, hogy tulajdonjog, vételi jog, jelzálogjog keletkezésére, módosulására, illetve megszűnésére vonatkozó ingatlan-nyilvántartási bejegyzésének közokirat, ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat alapján van helye. Ezen formai követelmény nem érinti az adásvételi szerződés érvényességét, hanem kizárólag a tulajdonszerzést. Mindebből következik, hogy az adásvételi szerződés létrejötte és e szerződés alapján az adásvétel tárgyára vonatkozó tulajdonjog megszerzése között különbséget kell tenni. A bírói gyakorlat szerint az adásvételi szerződés a felek megállapodásával jön létre. A tulajdonjog pedig nem a szerződés megkötésével, hanem ingó dolog esetében annak átadásával, míg ingatlan esetében annak ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésével valósul meg.

Az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló szerződés írásba foglaltnak akkor tekinthető, ha a szerződési nyilatkozatát mindegyik szerződő fél aláírta. A szerződés érvényességét azonban nem érinti, ha nem ugyanaz az okirat tartalmazza valamennyi fél szerződési nyilatkozatát, hanem mindegyik szerződő fél külön okiratba foglalt nyilatkozata révén jön létre a felek kölcsönös és egybehangzó akaratnyilvánítása.

Adásvételi szerződést általában csak cselekvőképes ember köthet saját személyében. A Ptk. 13. § (1) bekezdés c) pontja értelmében kiskorú tulajdonjogának átruházására, vagy bármely módon történő megterhelésére vonatkozó szerződést törvényes képviselője hozzájárulásával és a gyámhatóság jóváhagyásával kötheti meg, kivéve akkor, ha az ingatlan ellenérték nélküli megszerzésével egyidejűleg kerül sor haszonélvezet alapítására. Ugyanez a fenti szabály irányadó a cselekvőképtelen személy ingatlantulajdonának az átruházása esetére is.

Színlelt vételár

Ha azonban az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló megállapodásukat a felek olyan színlelt szerződéssel leplezik, amelynek írásba foglalt tartalmához az ingatlan tulajdonjogának átruházása hozzátartozik, ebben az esetben a leplezett szerződést nem teszi érvénytelenné egymagában az, hogy a szerződésről készült okirat a tulajdonjog átruházásának jogcímét, illetőleg az ellenszolgáltatást nem a felek valóságos akaratának megfelelően tünteti fel. Eszerint valamely színlelt szerződés elbírálásánál nem a külső alakból, hanem a felek valóságos szerződési akaratából kell kiindulni, vagyis ha a ténylegesen kialkudott vételár 11 millió forint, azonban több okból a felek az adásvételi szerződésbe csak 8 millió forintot rögzítenek, e szerződés elbírálásánál tehát nem a színlelt 8 millió forintos összegből kell kiindulni, hanem a valóságos 11 millió forint összegű megállapodás az irányadó. Önmagában a szerződés leplezett volta a vételár tekintetében nem eredményezi az adásvételi szerződés érvénytelenségét. Nyilván e körülmény illetékjogi és büntetőjogi következményeket vonhat maga után. Ha az illetékrövidítési célzat megállapítható, a bíróságnak az illetékes pénzügyi hatóságot, bűncselekmény esetében pedig az ügyészt is értesítenie kell. A szerződés teljesítése során a vevő a teljes vételárért tartozik helytállni, tehát az eltitkolt vételár részért is.

Házastársak adásvételi szerződése

A házastársak ügyleteire vonatkozó rendelkezéseket a Csjt. 30. §-a tartalmazza. Gyakran előfordul, hogy az ingatlan adásvételi szerződésben vevőként csak az egyik házastárs szerepel, s a szerződést csupán ez a házastárs írja alá. Ilyen esetben kell figyelembe venni a Csjt. 27. §-ának (1) bekezdését, mely szerint a megvásárolt ingatlan a házastársak közös tulajdona annak ellenére, hogy az adásvételi szerződésben vevőként csak az egyik házastárs szerepel. Az adásvételi szerződésben fel nem tüntetett házastárs azonban bármikor követelheti a fél tulajdoni hányadra, tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzését.

Dr. Ribai Csilla
bíró

www.amiotthonunk.hu