Murányi Ákossal, a Duna House elemzőjével és Bánhegyi Attilával, a Duna House Hitelcentrum vezetőjével beszélgettünk a lakáslízingben rejlő lehetőségekről.
A szakemberek véleménye szerint nem várható robbanásszerű lakásvásárlási láz ettől a konstrukciótól, amit a nyugati példák is alátámasztanak. Bánhegyi Attila szerint alapvetően azt kell megvizsgálni, hogy a lízing mellett a jelenlegi helyzetben milyen alternatívái vannak egy lakáskeresőnek. Ilyen értelemben az önerős lízingkonstrukciót a sima hitelekkel, az önerő nélkülit pedig a lakásbérlettel lehet öszszehasonlítani magánszemélyeknél. Előbbi esetben a lízing előnye a nagyobb finanszírozási arány lehet, amely a lízingebadó, tehát a pénzintézet részéről a kisebb kockázat eredménye.
A szakemberek kiemelték, talán az lehet a lakáslízing megjelenésének legüdvözítőbb hozadéka, hogy a bankok is feljebb srófolják a finanszírozási arányt hagyományos termékeiknél a mostani igencsak alacsony szintről. Az önerő nélküli lízing esetében a lakásbérlet azért lehet jó alternatíva, mert kezdő költségek nélkül hozzávetőlegesen kétszer annyi négyzetméterre tehetünk szert bérleményként, mint lízingtárgyként. Bánhegyi Attila hozzátette, ha valaki ötvenezer forintért bérel egy kisebb méretű lakást, akkor az ugyanerre az ingatlanra vonatkozó kb. 100 ezres lízingdíjból értelemszerűen megspórol 50 ezer forintot havonta. Ha ezt befekteti egy előtakarékossági konstrukcióba, akkor a jelenlegi lízingkondícióknál kedvezőbb feltételek mellett tud majd jelzáloghitelt felvenni egy olyan új lakásra, amely a saját nevén van. (Az adókedvezményről nem is beszélve - a szerk.)
Murányi Ákos szerint azoknak, akik kiadási célú lakásvásárlást terveznek, mindenképpen érdemes igen alaposan tájékozódniuk, amenynyiben mindezt a lakáslízing keretében kívánják megoldani, mivel a várható hozam nem feltétlenül áll arányban a lízinghez kapcsolódó terhekkel.
Vállalkozások esetében már összetettebb a kép. Mérlegszempontból például előnyös a lízing, hiszen nem terheli a további hitelképességet a bérletjellegnek köszönhetően. Van olyan lízingcég, ahol az önrészes lízinghez nem feltétel a bonitásvizsgálat, így itt különösen előnyös helyzetbe kerülhet az a kisvállalkozó, akivel eddig nem állt szóba egyetlen bank sem.
Mindent egybevetve tehát adódik a kérdés: miért van szükségük a nem cégként vagy vállalkozóként tevékenykedő "átlagpolgároknak" a lakáslízingre?
Bánhegyi Attila szerint a lízing szélesíti a kínálati palettát, ami már önmagában is jó dolog. Akárcsak minden újdonság, ez is ráirányítja az emberek figyelmét az ingatlanpiacra, és talán többen fontolóra veszik a továbbköltözést, ami mindenképp jót tesz a piac mobilitásának. Ennek megfelelően a Duna House is tervezi kínálatába illeszteni a lakáslízinget, mert néhány egyedi helyzetben lehet, hogy ez a konstrukció a legmegfelelőbb megoldás, persze ahogy azt a szakemberek kifejtették, nem várnak kígyózó sorokat emiatt irodáik előtt.
Mindezzel együtt a hírek szerint az igénylők valósággal megrohanták a lakáslízinget kínáló cégeket, hogy érdeklődjenek a részletek felől. Hogy az érdeklődésből lesz-e szerződéskötés, azt még nem tudni, de mi górcső alá vettük, hogy milyen állami "sarcokat" kell megfizetnie annak, aki nem veszi, hanem lízingeli otthonát.
Konkrét példaként egyetlen pénzügyi szolgáltató ajánlatát sem szeretnénk még lehozni, ugyanis az ő általuk kigondolt költségek összehasonlítása nem túl célravezető addig, amíg nem tisztázzuk a törvényileg kötelező terheket és lehetőségeket.
Mint a Pénzügyminisztériumtól kapott információkból kiderül, egyáltalán nem mindegy, hogy valaki nyílt vagy zárt végű lízing keretei közt dönt-e az otthonteremtés mellett.
A zárt végű lízingszerződés lényege, hogy a futamidő vége automatikus tulajdonosváltozást eredményez, minden külön megállapodás nélkül. Ezekben az esetekben az illetékkötelezettség keletkezése az általános szabályok szerint alakul, vagyis a lízingszerződés megkötésének napja a meghatározó. Lakástulajdon szerzése esetén az illeték mértéke a forgalmi érték 4 millió forintjáig 2%, az e feletti rész után pedig 6%. Nyílt végű lízing esetén - amely leginkább a bérlethez hasonlítható - azonban nincs kikötve, hogy mikor és ki fog tulajdont szerezni az adott ingatlanon, tehát itt akkor kell majd illetéket fizetni a fenti szabályok szerint, ha újabb, lízingcég utáni tulajdonszerzés történik.
A kapott információk szerint a lízingbevevő - ha tulajdont szerez - mindkét esetben a forgalmi érték után fizeti az illetéket, és mivel csak az ingatlanforgalmazótól vásárolt új lakás után jár a 740 ezer forintos illetékkedvezmény, ezért a lízingbevevő a használt lakásokra vonatkozó illetéket fizeti, tehát nincs kedvezmény. Ez az irányadó tehát a nyílt végű lízing utáni maradványértéken történő tulajdonszerzéskor is, a maradványértéktől függetlenül.
A lízingcégek sokszor saját, 2 százalékos illetékkötelezettségüket áthárítják a lízingbevevőre, általánosan a szerződéskötés előtti költségekbe kalkulálják. Jogszabályilag tehát nincs szó kétszeres illetékfizetésről, a gyakorlatban viszont sokszor igen. A folyósítási díj és az egyéb költségek mellett így arra is érdemes odafigyelni, hogy a pénzügyi szolgáltató a lízingbevevővel fizetteti-e meg a számára kötelező 2 százalékos illetéket. Illeték szempontból a fentiek vonatkoznak a vállalkozókra is. Személyi jövedelemadó oldalról kézenfekvő, de nem megkerülhető információ, hogy a lízing nem tekinthető lakáseladásból származott jövedelem újrabefektetésének.
Cégeknél a már említett előnyök mellett az is kecsegtető lehet, hogy a társasági adótörvény szerint a kis- és középvállalkozók a kamatok 40 százalékát, maximum 6 millió forintot adókedvezményként igénybe vehetnek.
Ezek után döntsenek önök, hogy kinek is érdemes ingatlant lízingelni!

Dombi Ágoston